Ristrutturazione di una Villa

All’interno di questa casistica ricadono tutte le lavorazioni che interessano complessi immobili interi, in questa sezione specifica cercheremo di trattare quelle ristrutturazioni che vanno a toccare non solo gli ambienti interni, ma che vanno ad interessare anche l’esterno del fabbricato come ad esempio:

• La realizzazione di un cappotto esterno

• Lo spostamento di uno o più serramenti in facciata

• La realizzazione di un nuovo terrazzo o di una nuova tettoia

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Queste opere potranno essere realizzate singolarmente oppure assieme ad altri lavori interni all'abitazione.

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Come sempre, per essere più efficaci, procederemo con il descrivere un caso studio specifico, in modo da poter entrare nel merito delle scelte del singolo caso.

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Il Caso Studio

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In questo articolo specifico vogliamo trattare un caso che ci capita spesso, ovvero la ristrutturazione di una villa unifamiliare, dove vengono eseguite una serie di opere con l'obiettivo di riammodernare l'immobile e migliorarne le prestazioni energetiche.

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Le opere che immaginiamo di realizzare sull'immobile saranno le seguenti:

• Apertura di una nuova finestra in soggiorno per aumentare la luce del locale.

• Realizzazione di un capotto.

• Realizzazione di una Tettoia in corrispondenza della nuova finestra.

• Nuovo impianto di riscaldamento con pompa di calore.

• Nuovo impianto fotovoltaico.

• Modifiche interne all'appartamento.

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Il Primo Passo - La Pianificazione

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Non ci stancheremo mai di ricordarvi che il passo più importante è la pianificazione. Pianificare attentamente la ristrutturazione è essenziale prima di contattare professionisti o imprese. Il primo passo è definire gli obiettivi e il budget a disposizione. In questa fase può essere utile creare una "Carta dei Lavori", un documento che aiuti a fissare le priorità e i vincoli economici.

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Una volta chiariti questi aspetti, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che vi guiderà nei passaggi successivi.

Il Progetto

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Ogni intervento edilizio che comprende più opere necessita di un progetto per essere descritto e comunicato ai soggetti coinvolti. Questo vale per tutti gli interventi ma in particolare, con l’aumentare della complessità dell’intervento aumenta la necessità di sviluppare un progetto che studi tutti gli aspetti che desiderate ottenere con gli interventi previsti.

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Il progetto comprende una serie di elaborati tecnici, relazioni e computi metrici che descrivono in dettaglio le opere da realizzare.

Per il nostro caso studio si potrebbe procedere con la stesura di un progetto preliminare per avere una definizione generale delle opere e degli obiettivi che si vogliono raggiungere e potrete iniziare a stimare i costi dei lavori.

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In questo caso specifico, dovrete inoltre sviluppare il nuovo progetto impiantistico che passerà dallo studio dei consumi energetici e delle prestazioni dell’involucro, in modo tale da dimensionare il nuovo impianto di riscaldamento e raffrescamento.

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Una volta che avrete confermato la disposizione e verificato la fattibilità economica dell’intervento sarà il momento per far redigere il progetto esecutivo con l'individuazione di tutte le opere da realizzare comprese le indicazioni sull'impianto elettrico, dettagli specifici e compiti metrici. Questi documenti saranno alla base del contratto di appalto che stipulerete con l’impresa esecutrice.

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La Pratica Comunale

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Per tutte le opere non rientranti nell’edilizia libera, è necessario presentare una pratica edilizia al Comune, a cura di un tecnico abilitato.

La normativa italiana prevede diverse tipologie di pratiche edilizie, ognuna specifica per un determinato intervento.

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Le casistiche che stiamo trattando comprende opere inquadrate come opere di manutenzione straordinaria (Art.3 comma 1 lett.b del D.P.R. 380/2001) e opere classificate come ristrutturazione edilizia (Art. 3 comma 1 lett.d del D.P.R. 380/2001) e sono eseguibili a seguito dalla presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Art.22 del D.P.R. 380/2001).

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È importante precisare che trattandosi di opere che incidono sull'aspetto degli edifici, a secondo della zona in cui si troverà l'immobile, potresti dover sottoporre il progetto alla commissione del paesaggio comunale o alla soprintendenza dei beni architettonici. Questa condizione non si applica solo alle case d’epoca, ma si può applicare anche agli immobili dei centri storici o ricompresi in territori comunali di particolare pregio come le sponde dei laghi o dei fiumi e la presenza di parchi.

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Prima di presentare la pratica, è importante verificare la conformità dell’immobile attraverso un accesso agli atti comunali. Questo passaggio può richiedere da uno a due mesi, quindi è fondamentale considerarlo nella programmazione dei lavori.

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Quando si eseguono interventi che migliorano l’isolamento termico dell’edificio, è inoltre necessario predisporre una Relazione Energetica, redatta da un tecnico abilitato.

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Le figure tecniche coinvolte

Vediamo ora le figure che sarà necessario coinvolgere all’interno di questo processo.

Nota bene, indicheremo il ruolo della figura e non il titolo di studio, questo perché la procedura edilizia richiederà a seconda dei casi un determinato ruolo, che potrà essere ricoperto da più figure tecniche.

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Le figure tecniche da coinvolgere sono:

• Progettista

  • Che può essere un Designer, Geometra, Architetto, Ingegnere

• Un tecnico Incaricato dell’asseverazione

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

• Un direttore dei Lavori

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

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• Un Progettista dell'involucro

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

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• Un Progettista degli Impianti

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

• Un coordinatore della Sicurezza del Cantiere

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

• Un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento Catastale

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

• Un’impresa

  • Che può essere un artigiano o un’impresa dotata di iscrizione alla cassa edile

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Le figure che abbiamo citato, salvo casi particolari, sono quelle obbligatorie all’interno di questo tipo di interventi e andranno considerate nella definizione del budget dell’intervento.

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Quando contattare le imprese?

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Come abbiamo già scritto all’interno di questo Hub il momento in cui contattare l’impresa dovrebbe corrispondere al completamento del progetto esecutivo, questo perché minori saranno i dubbi sugli interventi da realizzare e maggiore sarà la precisione dei prezzi che l’impresa vi confermerà nel contratto d’appalto, inoltre, se avrete già tutti ben definito, rischierete di incorrere con minori probabilità in varianti.

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Come scegliere l’impresa giusta?

La scelta dell’impresa è importante quanto quella dei professionisti che vi seguiranno nel processo di ristrutturazione. È fondamentale valutare:

• Esperienza e referenze

• Trasparenza nel preventivo

• Rispetto delle tempistiche

• Regolarità dei contratti e delle certificazioni

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In ogni caso, richiedete sempre che l’impresa effettui un preventivo a seguito di un sopralluogo sul posto, in questo modo potranno accorgersi di alcuni elementi che potrebbero non essere ancora stati considerati nel progetto.

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Il Cantiere

Tratteremo questo argomento in alcune pagine dedicate, segui questo link per approfondire.

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La Fine dei Lavori

In questa fase si termina il cantiere e si comunica al comune il completamento dei lavori, a seconda delle opere svolte si dovranno anche ricevere da parte dell’impresa le dichiarazioni di conformità degli impianti e in casi specifici presentare una segnalazione certificata di Agibilità.

Per il completamento dei Lavori avrete sempre bisogno di aggiornare la vostra planimetria catastale e se avrete fatto modifiche rispetto alla pratica originale dovrete ripresentare una nuova pratica edilizia o una variante conforme allo stato realizzato.

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In Conclusione

Affrontare una ristrutturazione con un approccio ben pianificato vi aiuterà a evitare imprevisti, contenere i costi e ottenere il risultato desiderato.

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Seguite i passaggi descritti in questa guida e affidatevi a professionisti qualificati per garantire che ogni fase del processo sia gestita nel modo più efficiente possibile. Una ristrutturazione ben eseguita non solo valorizzerà il vostro immobile, ma migliorerà la qualità della vostra vita quotidiana.

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All’interno del Kureba Hub inseriremo ulteriori approfondimenti dove tratteremo i costi fissi legati ai vari interventi e alla stima dei costi della ristrutturazione, oltre a numerosi altri articoli che ti potranno dare utili informazioni in relazione ai tuoi progetti.

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In questa sezione mettiamo a disposizione uno strumento potente per effettuare una prima valutazione preliminare, ottenere una consulenza iniziale e avere un primo orientamento. La nostra competenza.

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Tramite il form seguente, potrete contattarci e sottoporci un primo quesito sul vostro caso specifico al fine di fornirvi un quadro chiaro della vostra situazione prima ancora di parlare con imprese o banche, evitando errori e costi imprevisti.