L'immobile si trova in un area urbanizzata, sono presenti una serie di palazzine, un prato e una scuola nelle vicinanze. Vista dall'alto la città sembra completa, statica, non ci sono particolari elementi che ci facciano pensare a qualcosa che potrebbe mutare nei prossimi anni. Il prato davanti potrebbe destare qualche dubbio ad un occhio più esperto, magari quell'area ospiterà un nuovo edificio, proprio davanti al soggiorno che volevamo acquistare.

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Cosa ci dicono le mappe del PGT

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Al link di seguito potrete accedere a tutti i documenti che compongono il Piano di Governo del Territorio di Milano : 

Milano 2030 - PGT VIGENTE | PGT  

 

Una volta entrati vi troverete davanti a tre componenti principali in cui è diviso il piano e che abbiamo citato in precedenza: Il documento di Piano, Il piano delle Regole e il Piano dei Servizi. Oltre a questi sarà presente una parte dedicata all'ambito Geologico.​

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Il piano delle Regole generalmente prevede gli elaborati più interessanti assieme al documenti legati alle strategie di piano contenuti nel documento di piano.

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Per il nostro caso specifico, non volendo entrare troppo nello specifico, prenderemo in considerazione la tavola R02 che tratta le Indicazioni urbanistiche, nel Piano delle Regole.

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Questa tavola ha lo scopo di fornire una serie di indicazioni grafiche che permettono di tematizzare varie aree con il corrispettivo articolo del documento, Norme di Attuazione. 

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Quante informazioni possiamo ottenere?

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Analizzando la Tavola presa in esempio per l'area di interesse vediamo i seguenti elementi:

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• Il nostro edificio e tutti gli altri attorno sono di colore Rosa

• Il prato davanti è di un verde scuro davanti a noi e più chiaro nella parte più lontana.

• Le strade non sono grigie ma arancio chiaro.

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Ogni tavola, è provvista di un'apposita legenda che permettere di leggerla.

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Nel nostro caso specifico questi colori ci aiutano a capire già molte informazioni utili da considerare quando ci si approccia all'acquisto di un immobile.

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Il colore Rosa in Legenda corrisponde ai tessuti indicati come ARU – Ambiti Rigenerazione Urbana, questi ambiti sono citati con vari nomi ma ricorrono in quasi tutti i comuni del territorio lombardo.

 

È importante ricordare che quando si trovano riferimenti alla rigenerazione urbana significa che quel Comune vuole incentivare e concentrare in quelle zone interventi di risistemazione e riqualificazione del patrimonio esistente.

È quindi possibile che queste aree nel tempo muteranno, probabilmente in meglio, e vedranno un rinnovamento del tessuto edilizio.

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Il colore Verde Scuro in Legenda Indica Verde Urbano in previsione, questo elemento indica due cose molto importanti, la prima è che davanti al nostro appartamento vorranno sistemare l’area verde per farne un parco attrezzato, e la seconda, ben più importante, è che davanti a noi non è prevista la possibilità di costruire, la nostra vista a sud non verrà compromessa.

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Cos’altro posso vedere solo da questa mappa? Il colore arancio chiaro significa aree a vocazione pedonale, indicando che il Comune ha interesse a incentivare l’instaurazione di attività commerciali o esercizi di vicinato nei piani terra. Mi aspetterei quindi una serie di servizi utili come panetterie, botteghe, lavanderie al piano terra. 

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Conclusioni

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Come avete visto anche prendendo in esame solo una tavola di questi strumenti di pianificazione urbanistica abbiamo potuto ottenere una serie di informazioni utili che ci hanno guidato nell'acquisto dell'immobile.

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Non limitatevi a valutare gli elementi presenti oggi nel contesto di acquisto, indagate, anche in autonomia se riuscite, tutti gli elementi utili che potete trovare, aiutandovi con le carte messe a disposizione dei comuni per la Pianificazione Urbanistica delle Città.

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Nel nostro esempio, con la visione di una sola mappa, abbiamo intuito che:

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• Il contesto potrebbe cambiare, ci dovremmo aspettare cantieri nella zona, ma anche possibile miglioramento e rinnovamento degli edifici attorno, cosa che potrebbe fare salire anche il valore del nostro immobile che si troverà in un tessuto più nuovo e in generale più bello.

 

• Davanti a noi non potranno costruire perché sono previsti dei parchi in futuro.

 

• E’ possibile che la zona dove vogliamo comprare veda l’aumento di attività ai piani terra, magari apriranno una pizzeria sotto casa o una lavanderia dietro l’angolo.

 

Queste valutazioni sono le stesse che compongono una prima parte dello studio preliminare che operatori più grandi svolgono quando approcciano l’acquisto di un’area da sviluppare, usare in versione ridotta questi strumenti anche quando si tratta di acquistare un singolo immobile da una marcia in più nel valutare con attenzione i nostri passi futuri.

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