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ACQUISTARE CASA - La Due Diligence

IN POCHE PAROLE

Un noto collega del Web dice “Gli italiani comprano lavatrici come fossero case e case come fossero lavatrici”

Spediamo effettivamente cosi tanto tempo a valutare modelli di elettrodomestici, leggendo recensioni e soppesandone ogni aspetto utile, perché non lo facciamo anche quando si tratta di fare uno degli acquisti più importanti della nostra vita.

In questo articolo spieghiamo cos’è la due diligence immobiliare, quando si usa e perché conviene applicarne una versione semplificata anche ai privati prima di acquistare o ristrutturare un immobile. L’obiettivo è evitare sorprese (irregolarità, vincoli, costi extra), stimare correttamente tempi e budget e impostare fin da subito un progetto preliminare solido.

Punti chiave

Cos’è: un’analisi tecnica, urbanistica, catastale e documentale dello stato dell’immobile.

Quando serve: prima di un acquisto, di una ristrutturazione importante o di un cambio d’uso.

Perché farla (anche da privati): riduce i rischi, chiarisce i vincoli, permette stima lavori + costi più precisa.

Come si fa: sopralluogo, accesso agli atti, verifica conformità urbanistica/catastale, analisi impianti e vincoli, studio di fattibilità con progetto preliminare e computo di massima.

Cosa ottieni: un report decisionale, un quadro costi-tempi-vincoli e la roadmap delle pratiche.

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COS'E' LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

In questo articolo vi vogliamo parlare di uno strumento poco conosciuto nell’ambito privato eppure estremamente utile quando si tratta di effettuare un acquisto di un immobile, la Due Diligence immobiliare.

Iniziamo con il dire che il termine Due Diligence andiamo ad indicare una serie di verifiche preliminari che si possono eseguire su un determinato immobile con lo scopo di conoscerne la sua storia, i vincoli che vertono su di esso e tutti quegli aspetti che incideranno sul futuro utilizzo da parte di chi poi acquisterà l’immobile.

Stiamo parlando quindi di effettuare una verifica approfondita e integrata che fotografa lo stato reale dell’immobile sotto vari profili:

Urbanistico-edilizio – conformità ai titoli abilitativi, presenza di difformità, necessità di sanatorie;
Catastale – coerenza planimetrie/dati, rendita, eventuali incongruenze;
Tecnico-prestazionale – stato strutture, impianti, involucro, requisiti igienico-sanitari e di sicurezza;
Vincoli e contesto – paesaggistico/beni culturali, centro storico, fasce di rispetto, regolamento edilizio e Piani Urbanistici Comunali.

Quando la si effettua

La Due Diligence è uno studio che deve essere effettuato prima di un dato evento, è infatti la base su cui fondare il proprio intervento futuro, è possibile valutare di effettuarla nei seguenti casi:

Prima dell’acquisto (dalla prima visita fino al compromesso): per decidere se procedere, negoziare il prezzo o inserire clausole sospensive.

Prima di una ristrutturazione importante: per verificare fattibilità (tecnica e normativa) e costi.

In operazioni complesse: frazionamenti/accorpamenti, cambi d’uso, ampliamenti, interventi su immobili vincolati.

Perché è utile anche nei progetti privati

Con il Kureba Hub Casa vogliamo trasmettere al mondo dei piccoli privati le conoscenze che applichiamo giornalmente all’interno dei processi più strutturati in cui affianchiamo fondi immobiliari o grossi sviluppatori.

In quest’ottica, raccontare l’importanza di una due diligence, ovvero di coinvolgere una persona preparata che possa dirvi, anche se quella casa è tanto interessante, che per ottenere quello che vorrete, avrete bisogno di un certo tipo di tempo e capitali, e permettervi di valutare con attenzione questo importante passo. In particolare, sarete più coscienti di:

Possibili imprevisti: scoprire prima una difformità costa sempre meno che sanarla a cantiere avviato.

Chiarisce i vincoli: saprai cosa si può fare (e cosa no) senza interpretazioni ottimistiche.

Stima realistica di tempi e budget: dal computo di massima ai tempi amministrativi (accesso atti, pareri, pratiche).

Imposta il progetto preliminare: layout, concept impiantistico, priorità e alternative.

Aiuta la trattativa: un quadro oggettivo sostiene negoziazione del prezzo o condizioni di compravendita.

Come è fatta questa Due Diligence

Ecco il contenuto indicativo e i passaggi necessari per la sua redazione:.

Brief + Carta dei Lavori: obiettivi, vincoli, budget, tempi.
Sopralluogo tecnico: rilievo dell’esistente, stato impianti, indizi di difformità.
Accesso agli Atti: recupero pratiche storiche e confronto progetto vs. stato di fatto.
Verifica catastale: planimetria, subalterni, rendita, coerenza con lo stato reale.
Analisi vincoli e norme: PGT/PRG, regolamento edilizio, paesaggio, barriere architettoniche, requisiti igienico-sanitari.
Fattibilità tecnico-normativa: quadro GO/NO-GO per gli interventi desiderati (es. secondo bagno, apertura verso cucina, spostamento serramenti, ampliamenti).
Progetto preliminare: ipotesi distributive e principali scelte impiantistiche.
Computo di massima: stima lavori e costi extra-progetto (pratiche, tecnici, contributi, cantiere).
Roadmap delle pratiche: titolo edilizio, eventuali pareri/relazioni (energetica, acustica, strutturale), iter e tempistiche indicative.
Esito: Report sintetico con rischi, priorità, budget target e strategia di acquisto/ristrutturazione.

Consigli Utili

Nel mondo delle compravendite di piccoli immobili, le agenzie immobiliari svolgono ormai un ottimo lavoro di supporto, reperendo gli atti di fabbrica e valutando una prima analisi di conformità edilizia. Nei casi in cui non vogliate trasformare l’immobile o la situazione si presenti semplice perché si tratta di costruzioni abbastanza recenti, questo supporto può essere sufficiente per darvi una certa sicurezza prima dell’acquisto.

E’ bene però fare presente che non sempre le agenzie hanno presente il quadro normativo, in costante mutamento, e non sempre le verifiche che effettuano sono svolte nell’ottica dell’uso e delle trasformazioni che intenderete svolgere.

Per questo motivo, valutate sempre di affidarvi ad un vostro tecnico di fiducia che possa seguire questa fase delicata e che possa esaminare la questione in considerazione dei vostri interessi.

Conclusioni

Una due diligence ben condotta – anche in forma semplificata – consente di affrontare l’acquisto o la ristrutturazione con minori rischi, dati più chiari e scelte più ponderate. Costituisce la base per organizzare il cantiere in modo ordinato e mantenere nel tempo il valore dell’investimento.

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In questa sezione mettiamo a disposizione uno strumento potente per effettuare una prima valutazione preliminare, ottenere una consulenza iniziale e avere un primo orientamento. La nostra competenza.

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