Il Progetto

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Ogni intervento edilizio che comprende più opere necessita di un progetto per essere descritto e comunicato ai soggetti coinvolti. Questo vale per tutti gli interventi ma in particolare, con l’aumentare della complessità dell’intervento aumenta la necessità di sviluppare un progetto che studi tutti gli aspetti che desiderate ottenere con gli interventi previsti.

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Il progetto comprende una serie di elaborati tecnici, relazioni e computi metrici che descrivono in dettaglio le opere da realizzare.

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Per il nostro caso studio si potrebbe procedere con la stesura di un progetto preliminare per avere una definizione generale delle opere e degli obiettivi che si vogliono raggiungere e potrete iniziare a stimare i costi dei lavori.

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In questo caso specifico, quello che è necessario verificare prima di qualsiasi considerazione è la fattibilità urbanistica dell’intervento. Tutte le volte che vogliamo modificare la superficie dell’unità immobiliare, ovvero per dirla in termini tecnici, andiamo ad ampliare la Superficie Lorda, dobbiamo prima verificare che sia possibile effettuare questa operazione, verificando con la normativa urbanistica di riferimento e con i titoli edilizi pregressi la “disponibilità” di questa superficie.

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Una volta valutata la fattibilità urbanistica dell’intervento e sviluppato un progetto preliminare, dovrete inoltre sviluppare il nuovo progetto impiantistico che passerà dallo studio dei consumi energetici e delle prestazioni dell’involucro, in modo tale da dimensionare il nuovo impianto di riscaldamento e raffrescamento.

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Una volta che avrete confermato la disposizione e verificato la fattibilità economica dell’intervento sarà il momento per far redigere il progetto esecutivo con l'individuazione di tutte le opere da realizzare comprese le indicazioni sull'impianto elettrico, dettagli specifici e compiti metrici. Questi documenti saranno alla base del contratto di appalto che stipulerete con l’impresa esecutrice.

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La Pratica Comunale

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Per tutte le opere non rientranti nell’edilizia libera, è necessario presentare una pratica edilizia al Comune, a cura di un tecnico abilitato.

La normativa italiana prevede diverse tipologie di pratiche edilizie, ognuna specifica per un determinato intervento.

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Le casistiche che stiamo trattando comprendono opere inquadrate come ampliamenti e nuova costruzione (Art.3 comma 1 lett.e del D.P.R. 380/2001) e sono eseguibili a seguito dell’ottenimento di un Permesso di Costruire (Art.10 del D.P.R. 380/2001).

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È importante precisare che trattandosi di opere che incidono sull'aspetto degli edifici, a secondo della zona in cui si troverà l'immobile, potresti dover sottoporre il progetto alla commissione del paesaggio comunale o alla soprintendenza dei beni architettonici.

 

Questa condizione non si applica solo alle case d’epoca, ma si può applicare anche agli immobili dei centri storici o ricompresi in territori comunali di particolare pregio come le sponde dei laghi o dei fiumi e la presenza di parchi.

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Prima di presentare la pratica, è importante verificare la conformità dell’immobile attraverso un accesso agli atti comunali. Questo passaggio può richiedere da uno a due mesi, quindi è fondamentale considerarlo nella programmazione dei lavori.

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Quando si eseguono interventi che migliorano l’isolamento termico dell’edificio, è inoltre necessario predisporre una Relazione Energetica, redatta da un tecnico abilitato.

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Andando a realizzare una nuova porzione di muro esterno, in questo caso, dovrete tenere conto di coinvolgere anche un tecnico esperto in Acustica, che dovrà redigere due relazioni e attesterà il rispetto delle prestazioni acustiche dei nuovi muri e serramenti.

 

Le figure tecniche coinvolte

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Vediamo ora le figure che sarà necessario coinvolgere all’interno di questo processo.

Nota bene, indicheremo il ruolo della figura e non il titolo di studio, questo perché la procedura edilizia richiederà a seconda dei casi un determinato ruolo, che potrà essere ricoperto da più figure tecniche.

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Le figure tecniche da coinvolgere sono:

 

• Progettista

  • Che può essere un Designer, Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un tecnico Incaricato dell’asseverazione

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un direttore dei Lavori

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un Progettista dell’involucro

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un Progettista degli Impianti

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un Tecnico Esperto in Acustica

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un coordinatore della Sicurezza del Cantiere

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento Catastale

  • Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

 

• Un’impresa

  • Che può essere un artigiano o un’impresa dotata di iscrizione alla cassa edile

 

Le figure che abbiamo citato, salvo casi particolari, sono quelle obbligatorie all’interno di questo tipo di interventi e andranno considerate nella definizione del budget dell’intervento.

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Quando contattare le imprese?

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Come abbiamo già scritto all’interno di questo Hub il momento in cui contattare l’impresa dovrebbe corrispondere al completamento del progetto esecutivo, questo perché minori saranno i dubbi sugli interventi da realizzare e maggiore sarà la precisione dei prezzi che l’impresa vi confermerà nel contratto d’appalto, inoltre, se avrete già tutti ben definito, rischierete di incorrere con minori probabilità in varianti.

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Come scegliere l’impresa giusta?

La scelta dell’impresa è importante quanto quella dei professionisti che vi seguiranno nel processo di ristrutturazione. È fondamentale valutare:

• Esperienza e referenze

• Trasparenza nel preventivo

• Rispetto delle tempistiche

• Regolarità dei contratti e delle certificazioni

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In ogni caso, richiedete sempre che l’impresa effettui un preventivo a seguito di un sopralluogo sul posto, in questo modo potranno accorgersi di alcuni elementi che potrebbero non essere ancora stati considerati nel progetto.

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Il Cantiere

Tratteremo questo argomento in alcune pagine dedicate, segui questo link per approfondire.

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La Fine dei Lavori

In questa fase si termina il cantiere e si comunica al comune il completamento dei lavori, a seconda delle opere svolte si dovranno anche ricevere da parte dell’impresa le dichiarazioni di conformità degli impianti e in casi specifici presentare una segnalazione certificata di Agibilità.

Per il completamento dei Lavori avrete sempre bisogno di aggiornare la vostra planimetria catastale e se avrete fatto modifiche rispetto alla pratica originale dovrete ripresentare una nuova pratica edilizia o una variante conforme allo stato realizzato.

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In Conclusione

Affrontare l’ampliamento di un immobile inizia a diventare una tipologia di processo edilizio più articolato, con il coinvolgimento di più figure tecniche e con tempi di svolgimento della pratica, anche tempi tecnici comunali, più importanti di una normale ristrutturazione interna, e tali tempi vanno attentamente valutati in fase di studio preliminare dell’intervento.

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Un approccio ben pianificato vi aiuterà a evitare imprevisti, contenere i costi e ottenere il risultato desiderato.

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Seguite i passaggi descritti in questa guida e affidatevi a professionisti qualificati per garantire che ogni fase del processo sia gestita nel modo più efficiente possibile. Una ristrutturazione ben eseguita non solo valorizzerà il vostro immobile, ma migliorerà la qualità della vostra vita quotidiana.

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All’interno del Kureba Hub inseriremo ulteriori approfondimenti dove tratteremo i costi fissi legati ai vari interventi e alla stima dei costi della ristrutturazione, oltre a numerosi altri articoli che ti potranno dare utili informazioni in relazione ai tuoi progetti.

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In questa sezione mettiamo a disposizione uno strumento potente per effettuare una prima valutazione preliminare, ottenere una consulenza iniziale e avere un primo orientamento. La nostra competenza.

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Tramite il form seguente, potrete contattarci e sottoporci un primo quesito sul vostro caso specifico al fine di fornirvi un quadro chiaro della vostra situazione prima ancora di parlare con imprese o banche, evitando errori e costi imprevisti.