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KUREBA ARCHITETTI
HUB CASA
RISTRUTTURAZIONI - Ampliare una Villa
IN POCHE PAROLE
In questo ti vogliamo raccontarti le procedure da affrontare quando si parla di costruire una nuova abitazione, ad esempio una Villetta. Questo tipo di intervento comporta valutazioni tecniche, urbanistiche e burocratiche complesse,
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Costruire una Villa – Punti chiave
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Classificazione dell’intervento
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La Costruzione di una villa rientra nella categoria della nuova costruzione ai sensi del D.P.R. 380/2001.
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È necessario verificare la “disponibilità edificatoria” sul lotto (Superficie Lorda ammessa).
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Serve una valutazione urbanistica preliminare svolta da un tecnico abilitato.
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Pianificazione
Compila la Carta dei Lavori per chiarire obiettivi, vincoli e budget. È il primo passo per una ristrutturazione consapevole.
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Progetto tecnico
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Richiede uno studio completo che includa:
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Architettura della Villa
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Nuovi impianti e loro integrazione con l’esistente
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Prestazioni energetiche e acustiche
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Computi metrici per i preventivi
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Valutazione di una presentazione di un progetto preventivo al Comune per ottenere un primo parere.
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Pratica edilizia
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​L’intervento necessita del Permesso di Costruire, da ottenere tramite un iter comunale articolato rispetto a una ristrutturazione.
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Figure coinvolte
Servono diversi professionisti:-
Progettista
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Tecnico asseveratore
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Direttore lavori
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Progettista impianti, involucro, acustica
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Coordinatore sicurezza (se richiesto)
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Tecnico per aggiornamento catastale
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Quando contattare l’impresa
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​Dopo aver definito il progetto esecutivo. Solo così potrai avere preventivi chiari, meno imprevisti e maggiore controllo sul risultato finale.
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Costruire una Nuova Villa
In questa sezione vogliamo accompagnarvi nel percorso necessario alla realizzazione di una nuova abitazione. Questo tipo di intervento richiede particolare attenzione e una pianificazione accurata già a partire dalla scelta del lotto edificabile.
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Il Caso Studio
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Nel caso specifico prenderemo in esame la costruzione ex novo di una villetta su un'area edificabile. Questa scelta consente una maggiore libertà progettuale rispetto ad altri interventi edilizi, ma richiede una valutazione attenta della normativa urbanistica.
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Prima ancora di ragionare sugli aspetti progettuali è infatti necessario verificare, tramite lo studio degli strumenti urbanistici comunali, se l'area scelta consente la realizzazione dell'intervento desiderato. Sarà compito del tecnico incaricato accertarsi della possibilità di edificare in quella zona e della disponibilità di volumetrica.
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Il Primo Passo - La Pianificazione
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Abbiamo già detto qualche volta (molte) che il passo più importante è la pianificazione. Pianificare attentamente è essenziale prima di contattare professionisti o imprese. Il primo passo è definire gli obiettivi e il budget a disposizione. In questa fase può essere utile creare una "Carta dei Lavori", un documento che aiuti a fissare le priorità e i vincoli economici.
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Una volta chiariti questi aspetti, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che vi guiderà nei passaggi successivi.
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Dedicate le dovute attenzioni a queste prime fasi, le scelte e i limiti che definirete in questa fase avranno conseguenze su tutto quello che verrà in seguito.
Il Progetto
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Una volta accertata la possibilità di edificare, si passa alla redazione del progetto preliminare. Questo primo livello progettuale serve a definire la distribuzione interna, la volumetria dell'immobile e le principali caratteristiche architettoniche. Contestualmente, viene avviata una prima stima economica per capire la fattibilità dell'intervento.
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Successivamente si procederà con il progetto esecutivo, che comprende tutti gli elaborati tecnici, relazioni, calcoli strutturali e computi metrici necessari a descrivere in dettaglio le opere da realizzare.
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La Pratica Comunale
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La realizzazione di una nuova abitazione rientra tra gli interventi di nuova costruzione, disciplinati dall'art. 3 comma 1 lett. e) del D.P.R. 380/2001. Salvo casi particolari, sarà necessario ottenere un Permesso di Costruire (art. 10 del D.P.R. 380/2001), da richiedere al Comune tramite la presentazione della relativa pratica edilizia a firma di un tecnico abilitato.
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A seconda della zona in cui si trova il lotto, potrebbe rendersi necessario sottoporre il progetto alla Commissione Paesaggio o ad altri enti, soprattutto in presenza di vincoli (aree di pregio paesaggistico, centri storici, prossimità a corsi d'acqua o parchi).
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Sarà inoltre necessario predisporre una Relazione Energetica, redatta da un tecnico abilitato e a cura di un tecnico esperto in Acustica, verranno inoltre redatte due relazioni e attesterà il rispetto delle prestazioni acustiche dei nuovi muri e serramenti.
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Un altro aspetto che andrà considerato sarà il coinvolgimento di figure come il geologo e un tecnico esperto di invarianza idraulica, che dovranno essere coinvolti dalle prime fasi dell'intervento in modo da valutare tutti gli aspetti dell'area che poi incideranno sul progetto.
Le figure tecniche coinvolte
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Vediamo ora le figure che sarà necessario coinvolgere all’interno di questo processo.
Nota bene, indicheremo il ruolo della figura e non il titolo di studio, questo perché la procedura edilizia richiederà a seconda dei casi un determinato ruolo, che potrà essere ricoperto da più figure tecniche.
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Le figure tecniche da coinvolgere sono:
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Progettista
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Che può essere un Designer, Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un tecnico Incaricato dell’asseverazione
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un direttore dei Lavori
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un Progettista dell’involucro
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un Progettista degli Impianti
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un Tecnico Esperto in Acustica
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un coordinatore della Sicurezza del Cantiere
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento Catastale
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Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere
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Un’impresa
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Che può essere un artigiano o un’impresa dotata di iscrizione alla cassa edile
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Le figure che abbiamo citato, salvo casi particolari, sono quelle obbligatorie all’interno di questo tipo di interventi e andranno considerate nella definizione del budget dell’intervento.
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Quando contattare le imprese?
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Come abbiamo già scritto all’interno di questo Hub il momento in cui contattare l’impresa dovrebbe corrispondere al completamento del progetto esecutivo, questo perché minori saranno i dubbi sugli interventi da realizzare e maggiore sarà la precisione dei prezzi che l’impresa vi confermerà nel contratto d’appalto, inoltre, se avrete già tutti ben definito, rischierete di incorrere con minori probabilità in varianti.
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Come scegliere l’impresa giusta?
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La scelta dell’impresa è importante quanto quella dei professionisti che vi seguiranno nel processo di ristrutturazione. È fondamentale valutare:
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Esperienza e referenze
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Trasparenza nel preventivo
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Rispetto delle tempistiche
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Regolarità dei contratti e delle certificazioni
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In ogni caso, richiedete sempre che l’impresa effettui un preventivo a seguito di un sopralluogo sul posto, in questo modo potranno accorgersi di alcuni elementi che potrebbero non essere ancora stati considerati nel progetto.
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Il Cantiere
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Tratteremo questo argomento in alcune pagine dedicate, segui questo link per approfondire.
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La Fine dei Lavori
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In questa fase si termina il cantiere e si comunica al comune il completamento dei lavori, a seconda delle opere svolte si dovranno anche ricevere da parte dell’impresa le dichiarazioni di conformità degli impianti e in casi specifici presentare una segnalazione certificata di Agibilità.
Per il completamento dei Lavori avrete sempre bisogno di aggiornare la vostra planimetria catastale e se avrete fatto modifiche rispetto alla pratica originale dovrete ripresentare una nuova pratica edilizia o una variante conforme allo stato realizzato.
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In Conclusione
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Affrontare la costruzione ex novo di un immobile e’ una tipologia di processo edilizio piuttosto articolato, che prevede il coinvolgimento di più figure tecniche e con tempi di svolgimento della pratica, anche tempi tecnici comunali, più importanti di una normale ristrutturazione interna, e tali tempi vanno attentamente valutati in fase di studio preliminare dell’intervento.
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Un approccio ben pianificato vi aiuterà a evitare imprevisti, contenere i costi e ottenere il risultato desiderato.
Seguite i passaggi descritti in questa guida e affidatevi a professionisti qualificati per garantire che ogni fase del processo sia gestita nel modo più efficiente possibile. Una ristrutturazione ben eseguita non solo valorizzerà il vostro immobile, ma migliorerà la qualità della vostra vita quotidiana.
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All’interno del Kureba Hub inseriremo ulteriori approfondimenti dove tratteremo i costi fissi legati ai vari interventi e alla stima dei costi della ristrutturazione, oltre a numerosi altri articoli che ti potranno dare utili informazioni in relazione ai tuoi progetti.
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