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RISTRUTTURAZIONI - Opere Interne ad un Appartamento

IN POCHE PAROLE

In questo articolo ti guidiamo attraverso i passaggi fondamentali per ristrutturare gli interni di un appartamento: dalla pianificazione iniziale alle pratiche edilizie, fino alla scelta dell’impresa. Un percorso chiaro per affrontare i lavori con metodo, evitando errori e perdite di tempo.

Ristrutturazione Interna – Punti chiave

Tipologia di interventi
- Modifica della disposizione interna (spostamento tramezze, nuove stanze)
- Unione o separazione ambienti (cucina-soggiorno, creazione di nicchie, sgabuzzini)
- Ammodernamento impianti e finiture interne

Pianificazione
Compila la Carta dei Lavori per chiarire obiettivi, vincoli e budget. È il primo passo per una ristrutturazione consapevole.

Progetto tecnico
È necessario predisporre un progetto preliminare, valutare la fattibilità dell'intervento e poi realizzare il progetto esecutivo per definire le opere, stimare i costi e gestire i fornitori.

Pratica edilizia
La ristrutturazione interna richiede di norma una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), redatta da un tecnico abilitato.

Figure coinvolte
Servono diversi professionisti:
- Progettista
- Tecnico asseveratore
- Direttore lavori
- Coordinatore sicurezza (se richiesto)
- Tecnico per aggiornamento catastale

Quando contattare l’impresa
Solo dopo aver definito il progetto esecutivo. Così eviti varianti costose e ottieni preventivi chiari e confrontabili.

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Ancora 1

Ristrutturazione Interna di un appartamento

All’interno di questa casistica ricadono tutte le lavorazioni che interessano gli ambienti interni dell’appartamento, come ad esempio:

Modifica integrale della disposizione interna dei locali dell’appartamento
Spostamento di alcune tramezze interne per modificare alcuni locali
Unione o separazione della zona cucina dalla zona giorno tramite la realizzazione o abbattimento di muri interni
Modifiche di qualsiasi tipo che incidono sulla disposizione in pianta dell’appartamento (realizzazione sgabuzzini, nicchie, ecc..)

Solitamente a seconda della tipologia dell’intervento questo tipo di opere portano con se una serie di altre lavorazioni anche importanti. Fino a che si rimane all’interno della disciplina della manutenzione ordinaria e straordinaria la procedura che segue è sempre la medesima.

Il Primo Passo - La Pianificazione

Pianificare attentamente la ristrutturazione è essenziale prima di contattare professionisti o imprese. Il primo passo è definire gli obiettivi e il budget a disposizione. In questa fase può essere utile creare una "Carta dei Lavori", un documento che aiuti a fissare le priorità e i vincoli economici.

Una volta chiariti questi aspetti, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che vi guiderà nei passaggi successivi.

Dedicate le dovute attenzioni a queste prime fasi, le scelte e i limiti che definirete in questa fase avranno conseguenze su tutto quello che verrà in seguito.

Il Progetto

Ogni intervento edilizio che comprende più opere necessita di un progetto per essere descritto e comunicato ai soggetti coinvolti.

Il progetto comprende una serie di elaborati tecnici, relazioni e computi metrici che descrivono in dettaglio le opere da realizzare.

Per il nostro caso studio, salvo casi particolarmente semplici, si potrebbe procedere con la stesura di un progetto preliminare per avere una definizione generale delle opere e degli obiettivi che si vogliono raggiungere e potrete iniziare a stimare i costi dei lavori.

Durante la fase preliminare viene inoltre studiata la fattibilità dell’intervento, sono presenti vincoli tecnici, normativi e anche fisici, che caso per caso andranno valutati.

Una volta che avrete confermato la disposizione e verificato la fattibilità economica dell’intervento sarà il momento per far redigere il progetto esecutivo con l'individuazione di tutte le opere da realizzare comprese le indicazioni sull'impianto elettrico, dettagli specifici e compiti metrici. Questi documenti saranno alla base del contratto di appalto che stipulerete con l’impresa esecutrice.

La Pratica Comunale

Per tutte le opere non rientranti nell’edilizia libera, è necessario presentare una pratica edilizia al Comune, a cura di un tecnico abilitato.

La normativa italiana prevede diverse tipologie di pratiche edilizie, ognuna specifica per un determinato intervento.

Le casistiche che stiamo trattando, essendo inquadrate come opere di manutenzione straordinaria (Art.3 comma 1 lett.b del D.P.R. 380/2001), sono eseguibili a seguito dalla presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (Art.6Bis del D.P.R. 380/2001).

Prima di presentare la pratica, è importante verificare la conformità dell'immobile attraverso un accesso agli atti comunali. Questo passaggio può richiedere da uno a due mesi, quindi è fondamentale considerarlo nella programmazione dei lavori.

Le figure tecniche coinvolte

Vediamo ora le figure che sarà necessario coinvolgere all’interno di questo processo.

Nota bene, indicheremo il ruolo della figura e non il titolo di studio, questo perché la procedura edilizia richiederà a seconda dei casi un determinato ruolo, che potrà essere ricoperto da più figure tecniche.

Le figure tecniche da coinvolgere sono:

Progettista
- Che può essere un Designer, Geometra, Architetto, Ingegnere

Un tecnico Incaricato dell’asseverazione
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Un direttore dei Lavori
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Un coordinatore della Sicurezza del Cantiere
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento Catastale
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Un’impresa
- Che può essere un artigiano o un’impresa dotata di iscrizione alla cassa edile

Le figure che abbiamo citato, salvo casi particolari, sono quelle obbligatorie all’interno di questo tipo di interventi e andranno considerate nella definizione del budget dell’intervento.

Quando contattare le imprese?

Come abbiamo già scritto all’interno di questo Hub il momento in cui contattare l’impresa dovrebbe corrispondere al completamento del progetto esecutivo, questo perché minori saranno i dubbi sugli interventi da realizzare e maggiore sarà la precisione dei prezzi che l’impresa vi confermerà nel contratto d’appalto, inoltre, se avrete già tutti ben definito, rischierete di incorrere con minori probabilità in varianti.

Come scegliere l’impresa giusta?

La scelta dell’impresa è importante quanto quella dei professionisti che vi seguiranno nel processo di ristrutturazione. È fondamentale valutare:

Esperienza e referenze
Trasparenza nel preventivo
Rispetto delle tempistiche
Regolarità dei contratti e delle certificazioni

In ogni caso, richiedete sempre che l’impresa effettui un preventivo a seguito di un sopralluogo sul posto, in questo modo potranno accorgersi di alcuni elementi che potrebbero non essere ancora stati considerati nel progetto.

Il Cantiere

Tratteremo questo argomento in alcune pagine dedicate, segui questo link per approfondire.

La Fine dei Lavori

In questa fase si termina il cantiere e si comunica al comune il completamento dei lavori, a seconda delle opere svolte si dovranno anche ricevere da parte dell’impresa le dichiarazioni di conformità degli impianti e in casi specifici presentare una segnalazione certificata di Agibilità.

Per il completamento dei Lavori avrete sempre bisogno di aggiornare la vostra planimetria catastale e se avrete fatto modifiche rispetto alla pratica originale dovrete ripresentare una nuova pratica edilizia o una variante conforme allo stato realizzato.

In Conclusione

Affrontare una ristrutturazione con un approccio ben pianificato vi aiuterà a evitare imprevisti, contenere i costi e ottenere il risultato desiderato.

Seguite i passaggi descritti in questa guida e affidatevi a professionisti qualificati per garantire che ogni fase del processo sia gestita nel modo più efficiente possibile. Una ristrutturazione ben eseguita non solo valorizzerà il vostro immobile, ma migliorerà la qualità della vostra vita quotidiana.

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