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SANATORIE - Opere Interne ad un Appartamento

IN POCHE PAROLE

La CILA in sanatoria è la procedura che consente di regolarizzare interventi interni eseguiti senza autorizzazione, come lo spostamento o l’eliminazione di tramezze non strutturali.

È ammessa solo se le opere non hanno interessato parti portanti né modificato volumi, prospetti o destinazioni d’uso, e se risultano conformi alle norme edilizie e igienico-sanitarie vigenti.

La pratica è prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 e prevede la presentazione di una relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato, le planimetrie dello stato legittimo e di fatto, e il pagamento di una sanzione fissa di 1.000 euro al Comune.

Non tutte le situazioni, però, sono sanabili: se le modifiche hanno comportato la riduzione delle altezze minime o la creazione di locali privi di aerazione o illuminazione adeguata, sarà necessario un ripristino.
Il ruolo del tecnico è determinante: la sua verifica garantisce che la pratica venga accolta e che l’immobile possa tornare ad essere pienamente conforme.

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Sanatoria di Muri Interni - CILA in Sanatoria

Quando si parla di sanatoria edilizia ?

Può capitare, nel corso della vita di un immobile, che vengano eseguiti interventi non conformi ai titoli edilizi depositati in Comune o, in alcuni casi, realizzati del tutto in assenza di autorizzazione. In questi casi si parla di difformità edilizia, una condizione che può creare problemi, ad esempio, in fase di compravendita o di ristrutturazione.

Quando la difformità riguarda solamente le tramezze interne, quindi muri non portanti che non incidono sull'aspetto esterno o sulla volumetria dell'immobile, è possibile regolarizzare la situazione tramite una CILA in sanatoria.

Il Caso Studio – Regolarizzare le modifiche interne

Immaginiamo un appartamento acquistato negli anni ’90. Il vecchio proprietario ha modificato gli spazi interni per ottenere una zona giorno più ampia: ha abbattuto un muro tra cucina e soggiorno, spostato una parete per ingrandire la camera da letto e ricavato un ripostiglio.

L’immobile, all’epoca, è stato ristrutturato senza presentare alcuna pratica edilizia. Al momento della vendita, però, il notaio o l’agente immobiliare richiedono la conformità urbanistica e catastale. Ecco che emerge il problema.

Come si risolve? La CILA in Sanatoria

La CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in sanatoria) è una procedura prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, che permette di sanare difformità minori, come le modifiche interne non strutturali.

Per poterla utilizzare, l’intervento:

deve essere conforme agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi in vigore oggi;
non deve riguardare parti strutturali;
non ci devono essere difformità importanti che escono dal campo di applicazione della Cila in Sanatoria, ad esempio, modifiche esterne, ampliamenti ecc.

Documentazione da predisporre

Relazione tecnica asseverata a firma di un tecnico abilitato;
Planimetrie dello stato attuale e di quello legittimo;
Pagamento della sanzione amministrativa.
Planimetrie Catastali Aggiornate
Rilievo Fotografico dello stato dei luoghi

Attenzione: non tutto si può sanare

È importante sapere che non tutte le opere possono essere oggetto di Cila in sanatoria. La normativa edilizia impone alcuni limiti fondamentali:

Le opere devono essere conformi alla normativa edilizia vigente al momento della richiesta di sanatoria.
Devono rispettare i requisiti igienico-sanitari, in particolare quelli previsti dal Regolamento Edilizio e dai Regolamenti Locali d’Igiene.
Non possono coinvolgere strutture portanti o elementi che incidano sulla stabilità dell’edificio.

Questo significa che, se un muro è stato spostato in modo da ridurre l’altezza utile di un locale sotto il minimo consentito, o se sono state create stanze cieche senza i rapporti aeroilluminanti richiesti, la sanatoria non potrà essere presentata. In questi casi sarà necessario valutare un eventuale ripristino.

Quanto costa la sanzione?

Ad oggi la normativa stabilisce il pagamento al Comune di una Sanzione amministrativa fissa: 1.000€
(prevista per interventi eseguibili con CILA ma realizzati senza titolo)

Oltre a questo costo dovrete considerare il costo del tecnico incaricato e dell'aggiornamento catastale, in base alla tipologia della pratica il costo totale potrà oscillare tra i 2.000€ e i 3.000€ compresa la sanzione.

Le figure tecniche coinvolte

Vediamo ora le figure che sarà necessario coinvolgere all’interno di questo processo.

Nota bene, indicheremo il ruolo della figura e non il titolo di studio, questo perché la procedura edilizia richiederà a seconda dei casi un determinato ruolo, che potrà essere ricoperto da più figure tecniche.

Le figure tecniche da coinvolgere sono:

Un tecnico rilevatore
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento Catastale
- Che può essere un Geometra, Architetto, Ingegnere

Le figure che abbiamo citato, salvo casi particolari, sono quelle obbligatorie all’interno di questo tipo di interventi e andranno considerate nella definizione del budget dell’intervento.

Conclusioni

Le modifiche interne non denunciate rappresentano uno dei casi più frequenti di difformità.

Fortunatamente, nella maggior parte dei casi, è possibile intervenire con una CILA in sanatoria, una procedura snella ed efficace che consente di regolarizzare la situazione senza necessità di cantiere o interventi correttivi.

Se vi trovate in questa situazione, il consiglio è sempre quello di rivolgervi a un tecnico abilitato per valutare nel dettaglio il vostro caso e procedere con la pratica edilizia.

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