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SALVA CASA - LE NOVITA'
In poche parole
Il decreto Salva Casa (D.L.69/2024 e.smi) è un provvedimento approvato dal governo nel 2024 con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione degli immobili interessati da una serie di piccole difformità.
Quali Novità Introduce
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Aggiornamento delle Tolleranze Costruttive
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Regolarizzazioni più semplici per difformità di limitata rilevanza
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Introduzione di una Conformità Urbanistica Semplificata
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Estensione delle Opere di Edilizia Libera
SALVA CASA - LE NOVITA'
Il decreto Salva Casa (D.L.69/2024 e.smi) è un provvedimento approvato dal governo nel 2024 con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione degli immobili interessati da una serie di piccole difformità.
Il Decreto contiene una serie di importanti misure di semplificazione inserite allo scopo di permettere procedure di semplificazioni e sanatorie edilizie di alcuni tipi di interventi eseguiti senza titolo edilizio.
Prima di entrare nel vivo dell’articolo è bene fare una premessa, la materia edilizia italiana è complessa e in completo mutamento, nel corso degli anni potranno emergere nuove sentenze che porteranno a dover interpretare diversamente alcuni elementi del Decreto di cui vi stiamo parlando, è sempre consigliabile farsi assistere da un Tecnico quando si affrontano argomenti cosi articolati.
Quali sono le novità che vengono introdotte
Il decreto Salva Casa apporta una serie di modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
Queste modifiche vanno a mutare la disciplina relativa ad alcune specifiche tematiche trattate del Testo Unico, le più significative sono:
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Edilizia Libera
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Stato Legittimo degli Immobili
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Tolleranze Costruttive
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Accertamento della Conformità Edilizia
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Caratteristiche degli ambienti e Agibilità dell’immobile
Modifiche in materia di Edilizia Libera
Le modifiche principali riguardano l’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 e il Glossario dell’edilizia libera, aggiornato per includere alcune opere oggi molto diffuse ma prima soggette a interpretazioni discordanti.
Tra le novità più rilevanti:
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VEPA (vetrate panoramiche amovibili): confermata la possibilità di installarle su balconi, logge o porticati, purché non creino nuovi volumi o superfici.
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Tende e pergole bioclimatiche: rientrano in edilizia libera se non generano spazi chiusi e mantengono carattere temporaneo o stagionale.
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Piccole opere pertinenziali: pavimentazioni, aiuole, elementi di arredo e strutture leggere entro i limiti di permeabilità previsti dal regolamento comunale.
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Opere di efficientamento: installazione di pompe di calore di potenza inferiore a 12 kW e dispositivi per l’autoconsumo energetico domestico.
In sostanza, il decreto non rivoluziona l’edilizia libera ma riduce le zone grigie, offrendo maggiore uniformità interpretativa tra i Comuni e riconoscendo ufficialmente pratiche già consolidate nella manutenzione leggera degli edifici.
Nota Bene, questo argomento è costantemente trattato dai Tribunali Amministrativi Regionali, si consiglia quindi di approfondire bene la materia prima di applicare in toto le disposizione del decreto salva casa.
Stato Legittimo degli Immobili
Lo stato legittimo di un immobile rappresenta l’insieme dei titoli edilizi e in alcuni casi di altre fonti che concorrono a descrivere l’immobile “autorizzato”. Questa rappresentazione può differire dalla realtà e in questo caso si parla di difformità o abuso edilizio.
Il Decreto Salva casa ha introdotto una serie di importanti modifiche, non necessariamente votate alla semplificazione, ma comunque molto utili per impostare un cambio di direzione e porre le basi per consegnare alle generazioni future un patrimonio edilizi con una storia documentale più chiara e completa.
Lo stato legittimo è dato da:
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Il titolo che ha costruito o legittimato l’immobile (licenza, concessione, PdC/condono), integrato dai successivi titoli che hanno modificato parti dell’immobile; oppure
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L’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità, a condizione che, nel rilasciarlo/assentirlo, il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi (in modo espresso o ricostruibile dagli atti).
Se manca la copia del titolo originario ma esiste un principio di prova (es. estremi, riferimenti in atti d’ufficio, documenti equivalenti), è comunque possibile ricostruire lo stato legittimo.
Nota: non basta “qualsiasi” ultimo titolo; serve che quell’ultimo titolo sia stato rilasciato dopo una verifica comunale dei precedenti. Diversi commenti tecnici e rassegne giurisprudenziali lo ribadiscono.
Tolleranze Costruttive
Il Decreto Salva Casa ha aggiornato l’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, chiarendo quali differenze tra progetto e opera realizzata possano essere considerate tolleranze e non vere difformità.
Si tratta di scostamenti minimi – dovuti all’esecuzione del cantiere o a lievi errori grafici – che non modificano la volumetria, le superfici o la destinazione d’uso.
Le nuove soglie fissano margini percentuali progressivi, dal 5% per gli edifici più piccoli al 2% per quelli di maggiore dimensione, e valgono anche per opere già realizzate.
Rientrano nelle tolleranze, ad esempio, piccole variazioni di altezza, spessore o posizione di aperture, purché non alterino l’aspetto esterno o i volumi.
Queste differenze non richiedono titolo edilizio né sanatoria e possono essere semplicemente attestate da un tecnico abilitato mediante rilievo e relazione.
Restano invece escluse le variazioni che comportano nuove superfici, mutamenti di sagoma o cambio di destinazione d’uso, che continuano a rientrare nella disciplina ordinaria.
In sintesi, le tolleranze introdotte dal decreto servono a distinguere gli scostamenti fisiologici del cantiere dagli abusi veri e propri, rendendo la gestione edilizia più razionale e coerente con la realtà costruttiva.
Tutte queste tolleranze concorrono alla definizione dello stato legittimato dell’immobile.
Conclusioni
Quello descritto qui sopra è solo un primo accenno delle modifiche introdotte dal Decreto Salva casa alla materia urbanistica, vi invitiamo a seguire gli articoli dedicati dove andremo a sviscerare nello specifico una serie di approfondimenti sulle tematiche introdotte.
E’ importante fare notare che sebbene il Decreto sia stato emanato con l’obiettivo di apportare una serie di semplificazioni alla materia Edilizia, a causa dell’intricato sistema burocratico italiano, alcuni argomenti sono in realità diventati più articolati. Il nostro consiglio è sempre quello di farvi affiancare da un tecnico esperto perché possa guidarvi e permettervi di sfruttare i nuovi strumenti introdotti dalla norma.
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